美国房产经纪人告诉你贷款买房的小秘密!

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美国房产经纪人告诉你贷款买房的小秘密!

在美国,大多数人都会选择贷款买房。成功申请房贷,一要估算自己的经济承受力,二要明晰利率取舍。

这里有两个小常识:

房贷计算器

小伙伴们可以利用一些在线房贷计算器(Mortgage Calculator),来大概估算一下能自己的经济承受能力,事先规划。比如Zillow房贷计算器:

 输入房价、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金额;

● 可以选择30年fixed,15年fixed,5/1 ARM三种贷款计算;

● 可以选择是否包含地产税、房屋保险、HOA等费用;

● 能从Schedule和Full Report处看到还贷详情,了解每月月供分别还了多少本金和利息。

在贷款买房的时候,大家可能会留意到,银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外,还有APR(Annual Percentage Rate,年度利率)。

所谓APR,就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本,能给出一个对借贷成本更加全面概念。

所以比较不同银行的贷款时,比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里。

 优惠点数 Discount Points

房贷英文术语里有Mortgage Point(房贷点数),是提前支付给贷方的一种手续费用,相当于预付利息,1 Point(1个点数)等于房屋贷款总额的1%。银行贷款收取贷款手续费用(Loan Origination Fee)很多时候会以Points来表示。假设借款$20万,1 point 就是$2000,0.5 point 就是$1000。

而所谓Discount Points就是降低房贷利率需要交纳的手续费用,每1个点数对应一定的房贷利率优惠(通常是0.125%~0.25%),选择付出多少点数的费用,就可以换取房贷利率降低多大幅度,俗称“buy down the rate”。

新利率=原利率-(利率优惠 x 点数)

如果有足够的资金,买的房子又是准备长住的话,付点数买低利率对于长期来说是划算的。在考虑购买点数的时候,要计算多长时间能“Break Even”回本,可以对未来有更好的规划。

 PS:购买点数的钱通常可以算在买房贷款利息上,在报税时可以抵税。

跟花钱买点数相反,如果手头上现金不够,一些银行也提供“Lender Credits”的选择,可以以提高房贷利率为代价,让贷方付出相应点数。

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